Internasjonalt har det vært en enorm vekst i boligutleie gjennom plattformselskaper, som f.eks. Airbnb og booking.com, og vi ser også en vekst i Norge. Mange kommuner lurer på hva de kan gjøre for å ha hånden på rattet i denne utviklingen. NHO Reiseliv ønsker med dette notatet å synliggjøre hvilke verktøy som den enkelte kommune allerede har til rådighet, for å kunne regulere veksten i utleie fra plattformselskaper.
Det som kjennetegner plattformøkonomi eller delingsøkonomi er at det er økonomisk aktivitet som formidles gjennom digitale plattformer som legger til rette for ytelse eller utveksling av tjenester og kompetanse, eiendeler og eiendom, ressurser eller kapital.
I 2016 ble "Delingsøkonomiutvalget" satt ned av Finansdepartementet for å vurdere mulighetene og utfordringene veksten av delingsøkonomien gir. I sin sluttrapport fra 2017 peker utvalget på flere verktøy som kommunen kan bruke for å regulere delingsøkonomien. På bakgrunn av dette har NHO Reiseliv satt sammen en lettfattelig oversikt over eksisterende regelverk som er ment å være til hjelp for kommunene.
Kravene som stilles fra det offentlige vedrørende boligutleie er ofte avhengig av om en driver næring eller ikke. Dette gjelder skatt og merverdiavgiftsberegning, krav til brannsikkerhet og hvilket formål en bolig er regulert til av kommunen. Utfordringen er at det ikke er et klart skille fra når man går fra å bare leie ut en bolig, til å bli næringsdrivende.
Skatteetaten har uttalt, gjennom en bindene forhåndsuttalelse fra august 2016, at planlagt korttidsutleie av to boliger anses som virksomhet. Videre har de også uttalt at det kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut. Det samme gjelder hvis det for en boenhet er flere separate leieforhold, eller f.eks. når utleiers aktivitet medfører at utleien fremstår nærmest som pensjonatdrift.
Dersom utleie av en bolig medfører en endret bruk av boligen, eller tilrettelegger for en endret bruk, kan det innebære at utleier må søke kommunen om bruksendring av boligen. Om kortidsutleie utløser krav om bruksendring etter plan- og bygningsloven, vil i utgangspunktet måtte vurderes individuelt. Det er kommunen som er den lokale bygningsmyndigheten, og må derfor ta stilling til dette basert på reguleringsformålet og faktisk bruk.
Da må det ses på blant annet arealplan og materielle krav gitt i medhold av loven. Bruk av bolig/leilighet til utleie som i større grad tilsvarer hotellvirksomhet, vil ofte innebære økt trafikk, støy eller andre ulemper, og må derfor vurderes opp mot plan- og bygningsloven. En slik bruk har andre byggtekniske og planmessige krav enn bruk som privatbolig.
Dersom bruken av bolig til utleie via f.eks. Airbnb, defineres som en virksomhet skattemessig, er det mye som taler for at det har skjedd en endring av bruken og derfor krever en søknad om bruksendring.
Det avgjørende for hvilke krav som stilles etter brannregelverket, er om utleien må anses som næringsvirksomhet eller boligbruk. Dersom utleien anses som næringsvirksomhet, vil kravene til brannsikkerhet være strengere. Hvis bruken i tillegg defineres som annen overnatting som for eksempel hotellvirksomhet med mer (defineres som risikoklasse 6), stilles det betraktelig strengere sikkerhetskrav. Blant annet vil det i utgangspunktet utløse krav om automatisk slokke- og brannalarmanlegg.
Direktoratet for sikkerhet og beredskap uttalte i sitt innspill til delingsøkonomiutvalget at det kan stilles spørsmål om hvorvidt for eksempel en eier av en bygård skal kunne leie ut mange leiligheter/rom på døgnbasert utleie uten å falle inn under risikoklasse 6. De påpekte videre at man må være varsom slik at man ikke gjennom plattformer som Airbnb omgår de hensynene til brannsikkerheten som blir ivaretatt gjennom kravene til «tradisjonelle» hoteller i teknisk forskrift.
At aktører kjøper opp leiligheter og driver dem som hotell, uten at de blir regulert som det, er en trussel for hotelleiere, men i enda større grad en trussel for lokalsamfunnene. Beboere i slike områder sier det skaper et dårligere bomiljø. Ingen vil at Norge skal komme dit at lokalbefolkningen tar til gatene for å protestere mot aktører som Airbnb, slik vi ser er tilfelle i andre deler av verden.
Skal reiselivet vokse som næring, er vi avhengig av harmoni mellom lokalbefolkning og besøkende. En by som skal være attraktiv å besøke, må også være attraktiv å bo i. En slik harmoni oppnås først når kommunen aktivt håndhever regelverket som omfatter boligutleie. Derfor må den enkelte kommune ta affære og ikke la en stadig voksende del av boligmarkedet leve i en gråsone.
I første omgang må den enkelte kommune ta et aktivt grep om veksten i utleie via plattformen. Så må også kommunene legge press på nasjonale myndigheter om å følge opp rapporten fra delingsøkonomiutvalget. Og konkret kravet om opplysningsplikt for plattformer om utleie og betalte tjenester. På den måten vil det offentlige sikre skatteinnbetaling fra selskapene, og en statistikk over omfanget.
